一般的な流れは以下の通りです。物件や売り方によって、順番が前後することがあります。
LINEかメールで、家や土地の種類、名義の状況、これからどうしたいかをお聞かせください。売るかどうかは、ご相談のあとでお決めください。
名義が亡くなった方のままなら、家や土地のある場所を担当する法務局に相続登記を申請します。ご自身で申請するほか、司法書士に依頼する方法があります。
期間の目安 1〜2ヶ月ほど（書類を集める期間を含みます）不動産会社が机上査定か訪問査定で、いくらで売れそうかを調べます。査定を受けたあとで、お断りいただいても問題ありません。
期間の目安 机上査定は数日ほど、訪問査定は1週間ほど不動産会社が買い取る「買取」か、買主を探す「仲介」かを選びます。仲介の場合は、不動産会社と媒介契約を結んで売却を依頼します。依頼を受けた不動産会社が買主を探し、条件を話し合います。
買主と売買契約を結び、代金を受け取って家や土地を引き渡します。建物がある場合、家の中の荷物をどうするかは、売り方によって変わります。
引き渡しまでの期間の目安 買取は条件が決まってから1ヶ月ほど・仲介は売り出しから3〜6ヶ月ほど売って利益が出たときや、相続した空き家を売ったときの特例などを使うときは、売った年の翌年に確定申告をします。必要な書類は、税務署か税理士にご確認ください。
期間は一般的な目安です。物件の状況や、依頼する不動産会社によって変わります。
一般的な違いは以下の通りです。実際の価格や期間は、物件や会社によって変わります。
| 買取 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 買う人 | 不動産会社 | 不動産会社が探した買主 |
| 売れるまでの期間 | 買主を探す期間がない分、早く進めやすい | 買主が見つかるまで期間がかかる |
| 売る価格の決まり方 | 不動産会社が示す額をもとに、価格や条件を確認して売るかを決める | 売り出す価格を不動産会社と相談し、買主との話し合いで決まる |
| 仲介手数料 | 不動産会社に直接売る場合はかからない | かかる（上限は国の決まりで定められています） |
| 適している場面 | 早く現金にしたいとき | 売り出す価格や条件を相談しながら買主を探したいとき |
一般に、買取の価格は、仲介で買主が見つかったときの売却価格より低くなりやすいとされています。そのぶん、買主を探す期間がいりません。どちらが合うかは、売れた価格から費用と税金を引いて手元に残るお金を比べて、一緒に考えます。
相続した不動産は、種類によって先に確認することが変わります。
| 種類 | 先に確認すること | 売り方で変わること |
|---|---|---|
| 戸建て | 建てた年と建物の傷み、隣の土地との境界 | 建物を残して売るか、解体して土地として売るかで、費用と税金の特例の条件が変わります |
| 土地 | 境界がはっきりしているか、測量図があるか | 境界が確定していないときは、売る前に測量するかどうかを決めます。測量の費用がかかることがあります |
| マンション | 管理費と修繕積立金の滞納がないか | 売れるまで管理費と修繕積立金の支払いが続くので、早く手放すか、時間をかけて売るかの判断に関わります |
| アパート | 入居者の有無と賃貸借契約の内容 | 入居者がいる状態と空室の状態では、買主と価格の決まり方が変わります |
| 費用 | かかるとき | 払う時期 | 金額の決まり方 |
|---|---|---|---|
| 相続登記の登録免許税 | 名義を相続した人に変えるとき | 相続登記を申請するとき | 不動産の価額の0.4%。不動産の価額は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税の評価額） |
| 司法書士の報酬 | 相続登記を司法書士に頼んだとき | 依頼する司法書士との取り決めによります | 事務所ごとに決まっています |
| 仲介手数料 | 仲介で売れたとき | 不動産会社との媒介契約でご確認ください | 上限が国の決まりで定められています。売る価格のうち200万円以下の部分は5.5%、200万円を超え400万円以下の部分は4.4%、400万円を超える部分は3.3%を掛けた額の合計です（いずれも税込） |
| 測量・解体・荷物の片付け | 売るために必要になったとき | 依頼先との取り決めによります | 物件ごとの見積もりで決まります |
| 税金（所得税・住民税） | 売って利益が出たとき | 申告は売った年の翌年の確定申告の時期です。納める時期は税務署か税理士にご確認ください | 売れた価格から取得費と売るための費用を引いて利益を出し、特例を使ったあとの金額に税率を掛けて計算します。取得費に一定の金額を足せる特例や、利益から一定の額を差し引ける特別控除があります |
税金（所得税・住民税）がかかるのは、売って利益が出たときです。売れた価格から取得費と売るための費用を引いて、利益を計算します。
相続した不動産の売却で「3年以内」と言われる特例は2つあり、期限の数え方が違います。空き家の特例は相続の開始から、取得費の特例は相続税の申告期限から数えます。
特例を使えるかは、税務署か税理士にご確認ください。条件は、国税庁のタックスアンサーの空き家の特例のページと取得費の特例のページに掲載されています。
税金の計算と特例の条件を詳しく見る亡くなった方の名義のままでは、買主に名義を移せません。引き渡しまでに相続登記を済ませる必要があります。
遺産分割をする場合は、誰が家や土地を相続するかを、相続人どうしで話し合って決めます。何人かの名義（共有）のまま家や土地の全体を売るときは、名義人全員の同意が必要です。
相続登記は、相続で取得したと知った日から3年以内の申請が義務です。2024年4月1日より前に相続したことを知っていて、相続登記が済んでいない不動産は、2027年3月31日までの申請が必要です。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
荷物をどうするかは、売り方によって変わります。片付けてから売るか、残したまま引き取ってもらえるかを、査定のときにご確認ください。
遺産分割の方法の1つとして、家や土地を売って代金を相続人で分けることを換価分割といいます。家は1つでも、売ったお金なら分けられます。
換価分割をするときは、相続人全員で話し合い、売ることと代金の分け方を遺産分割協議書に書きます。すでに遺産分割を終えて共有の名義になっている家を売るときは、名義人全員の同意を得て進めます。
売るときの名義は、相続人全員の共有にする方法と、代表の1人の名義にする方法があります。国税庁が示した事例では、調停で換価分割を決め、売るための便宜で代表の1人の名義にして、代金を調停の内容どおりに分けた場合、贈与税の課税は問題にならないとされています。ほかの場合は税理士にご確認ください。
売って利益が出たときは、代金を受け取った人がそれぞれ確定申告をします。
話し合いがまとまらないときの交渉は、弁護士に依頼する方法があります。話し合いの材料になる査定と売り方のことは、相続マーケットにご相談ください。
売らなくても問題ありません。査定の結果を見てから、売るかどうかをお決めください。
売り方や物件、依頼する不動産会社によって変わります。引き渡しまでの目安は、買取は条件が決まってから1ヶ月ほど、仲介は売り出しから3〜6ヶ月ほどです。
はい、離れた場所からでもLINEとメールでご相談いただけます。